24节气地产讲堂010期主题：从酒店管理公司的角度看酒店设计及建设
主讲人：李军 钓鱼台美高梅酒店集团设计工程总监
李军先生是钓鱼台美高梅酒店集团设计工程总监。拥有15年高端豪华五星级酒店的设计及设管理经验，曾在酒店开发公司、设计顾问公司、酒店管理公司及施工单位担任重要职务。
四、酒店项目中需要特别关注的事项
最后第四部分我们会谈一些在整个项目过程中往往被忽视的，或者说是需要得到特别被关注的事项。主要谈以下六点：
1.酒店的前期定位
酒店的前期定位是一个很重要的阶段，是投资方对建造酒店的目的，建造档次和投资回报周期的一个分析过程。但是，有些业主对这个阶段的重视程度不足，或者是在一个不适合的地点建造过于豪华的酒店，或者盲目建设，造成很多的项目自身的硬伤而达不到正常酒店的要求。
定位包括以下内容：
☆星级定位
☆体量定位
☆经营及客群分析
☆初步的功能组团及内容分析
☆初步的投资回报测算
一般情况下管理公司会要求业主在项目前期需要聘请专业的顾问公司(如浩华，HVS等）进行调研并可以请部分的顾问进行论证
2. 酒店的顾问选择
在谈酒店顾问的时候，往往酒店管理公司提交给酒店业主一份刚刚提到的18个或者20个不同专业的顾问名单，往往业主对于这些顾问会有很大的怀疑，我这个酒店是否需要聘请这么多设计顾问团队。同时对于顾问来讲，很多业主在做一个招投标过程。在选择顾问的时候，是通过相对一个低价重标选择还是更倾向于酒店顾问的一个设计水平来选择，这也是在一个项目里和业主沟通最多的问题。
我个人的建议是对于不同档次的酒店可以考虑适合不同的操作模式。
酒店的顾问选择A：一般原则
1） 选择有相关设计经验的公司，并且，尽量有中国的项目经验。以避免设计过程的沟通问题以及实施过程中的采购和成本问题。
2） 更重要的是选择正确的设计负责人。
3）一定要合理确定顾问的服务内容
4）不同档次的酒店适宜不同的操作模式（高星级多顾问，多室内风格，中低档次可以考虑设计总承包）
酒店的顾问选择B：底价还是高质
在选择顾问时，到底是应该底价还是更加追求质量。这一直是每一个项目需要解答的问题。我个人的建议是对于不同档次的酒店可以考虑适合不同的操作模式。
1)高档豪华酒店：顾问专业化
对于高档的豪华酒店，我们的建议是还是以顾问的专业化作为一个前提条件。因为高端的豪华酒店需要突出特质化，需要有非常鲜明的特征，因此需要由多专业的顾问形成一个顾问团。同时对于不同的区域可以考虑聘请不同的室内设计顾问来进行设计，形成一个丰富的室内氛围。
☆排序：质量、预算、速度
☆多专业顾问，多室内设计顾问组合来设计不同的区域，产生丰富的室内氛围：相同的设计团队在相对固定的时间内很难形成有鲜明差别的设计语言。所以，对于餐饮，水疗等区域，用不同的室内公司来进行设计
☆核心建筑及室内顾问可以考虑多采用询价方式，不采用设计招投标
☆业主对高端项目的品质把握相对成熟，有相对较高的管理能力
☆突出特质化，需要有鲜明的特征
2)中高档酒店：顾问相对集中化
对于中高档的酒店可以对顾问采取相对集中化的处理。顾问可以相对合并，可以考虑一定程度的设计总包。这样可以在兼顾速度和价格的情况下保证相对好的质量。
☆排序：速度、预算、质量
☆顾问相对合并，可以考虑一定程度的设计总包
☆对业主的品质把握能力相对要求不高，但对速度的管理能力可以有较高要求
☆突出标准化，需要有一定特色
3）中低档酒店：顾问核心话，搭配供应商
对于中低档的酒店，可以考虑一种只聘请核心顾问，同时来聘请一些由供应商提供设计的支持服务，这样可以更好的控制成本，同时在满足酒店基本要求情况下，尽量打造酒店不同的特色。
☆控制成本，突出性价比
☆强调满足基本要求为主，尽量打造特色
酒店顾问的选择C：两个尴尬的顾问
1）独立的采购顾问
2）独立的项目管理
目前，在国外相对成熟的采购代理和项目管理方式，在国内的酒店项目上通常情况下很难实现。在国外酒店里面有两个顾问是非常重要的，但是在中国目前情况处于比较尴尬的境地第一个是独立的采购顾问，第二个是独立的项目管理。
在国外或者香港地区，目前用采购代理方式是各个高端酒店一个比较通行的方式 一方面可以整体上把握比较好的品质，另一方面业主可以通过采购代理获得更好的低价。
国内项目中，采购一向是一个项目中很敏感的区域，除了利益冲意外，在酒店的业主和国外采购代理之间目前还缺乏一种基本的信任，也是目前项目中推进比较困难的原因。
同样是国外比较成熟的一些项目管理公司，在国内的很多酒店项目上也没有形成一个独立的项目管理。更多的时候是由业主自己作为一个项目的管理，这个方式就形成了需要业主有比较强的项目管理和整合能力来协调各个方面的专业顾问之间的设计沟通和协调，对业主本身的能力提出了一个非常高的要求。
3. 酒店流线和后勤区设计
酒店项目是一个相对复杂的项目类型，有不同的流线组织。有水平流线和垂直流线，又分客人流线，货物流线，员工流线，客人流线与后勤流线需要分开。同时，还要考虑酒店内各功能区之间的流线关系。
如果是综合体，还要考虑酒店与综合体其他性质物业之间的流线关系。超高层更需要考虑高层和低层之间的功能分区关系，电梯转换关系，包括客人电梯和后勤电梯的设置问题，都需要在前期进行详细的分析。
很多时候，尤其是遇到几个超高层项目，往往在设计后期才考虑到垂直交通的计算，往往造成核心筒的重新设计或者说在目前核心筒的情况下只能对酒店的客房数量或者酒店的面积进行一定的消减。
同时，一定要重视后勤区域的合理布局和充分的面积。一方面，后勤流线的通畅和合理的布局是保证高水平服务的必要条件，比如宴会厅后面需要有临近的且足够的宴会厨房面积，相同层面或者非常临近区域考虑有有足够面积的储藏区域。另一方面，对于员工的支持区域，也需要预留足够的面积。
酒店是以盈利为目的商业项目，只有有了满意的员工才可能有满意的客人。那么，好的后勤区域的设计对招聘好的员工并降低员工流失率也是非常重要的。
4. 酒店样板间
样板间是酒店项目中一个比较独特的环节，一定要特别重视样板间的作用。一般情况下，是在建造过程中在现场或者其他业主选择的地方建造一个大床间，一个双床间及一段走廊。
需要强调的是样板间需要做成真正能用的样板间，所有室内设计，灯光设计，机电管线，建筑墙体，室外幕墙及玻璃等均需要按照设计做真实的样板。不能做成一个只能看不能用的一个样板。同时，需要做设计样板间及施工样板间。
设计样板间的重要性体现在：
☆对设计效果的审核（酒店的基调）
☆对酒店成本的审核
☆对各个工种和流程的磨合（业主和顾问方，检查程序等。麻雀虽小，五脏俱全）
☆以后市场推广的场地
除了设计样板间还需要做一个施工样板间。施工样板间是要用于最后实施的所有材料来进行建造，同时施工样板间进行确认后，会作为后期大面积施工的质量控制样板。
5. 几个容易不被充分重视的设计环节
1）机电设计
机电是一个酒店项目的血液和神经。是除了建筑结构外后期最难改造的项目。同时，也是酒店运营后期最容易得到客人投诉的一个项目（例如空调的温度控制是否合适，热水的出水时间是否可以在2-8秒内，总开关的设置是否可以关闭所有灯开关等这些都是经常客人会投诉的项目）。
2）二次机电设计
和精装的配合程度直接影响最终效果。点位的最终配合。没有充分的前期图纸配合，往往形成谁先做了谁做主，后期只能修改或按照现场情况调整的情况。
3）声学设计
很多客人对于声音非常敏感，但很多项目没有引起充分的重视，对于外墙隔声，房间隔墙隔声，机电空调噪音等没有经过前期分析，结果造成后期花更大的代价进行修改的情况。
6. 整个项目过程中需要尽早确定酒店管理公司和相应品牌
这个是最后但是非常重要的，很多业主在聘请管理公司之前就已经开始进行酒店的设计，甚至开始酒店的建造。但往往由于对酒店的设计没有经过仔细的审核造成酒店的硬伤。
像刚才讲到的如果超高层建筑有很多业主把层高只做在3.2米或3.5米 包括他的垂直交通和核心筒放置的电梯达不到酒店管理公司提出的电梯等候时间要求。再比如他的柱距来确定一个标准间房间的面积，这些看似微小的内容往往决定了这个酒店可以迁到的一个酒店品牌，包括它能够达到的高档和奢华的程度。
敦促业主进行市场调研和酒店管理公司的洽谈期间，更加明确项目的定位和投资成本和周期及早获得酒店管理公司的技术支持，避免建筑设计出现硬伤等建造后再请酒管公司，有可能很多硬伤已经不能弥补（层高，垂直交通，房间面积等）。
（资料来源：知学读书会。输入“140304”“140305”“140306”查看前面三期）
